www.649,net ???? | ????
房地产
滥觞:    公布工夫: 2015-09-16 16:31   436 次阅读   巨细:  16px  14px  12px

房地产调研是项目筹谋和决议计划的根底
  
  房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品工具,对相干的市场信息停止体系的搜集、收拾整顿、记载和阐发,进而对房地产市场停止研讨与猜测,为决策者们理解房地产市场的变更趋向,订定公司停业方案,订定经营策略供给参考与倡议。因为地盘和衡宇的“不动性”,房地产市场调查有很深的地区特性和专指性。我们对房地产市场的切入,也风俗根据地区形状,由点(单个楼盘)到线、面(地区市场),再由线、面(地区市场)到体(宏观情况);然后再从体复兴到面、线和点,不竭的循环往复,举一反三,才可真正掌握。
  
  一、点——单个楼盘
  
  对单个楼盘停止市场调查是房地产市场调查的根底,它不单是新进员工打仗房地产常识的第一课,并且也是任何资深职员,对房地产市场即时理解最为详细、最为间接的路子。
  
  单个楼盘的市场调查凡是包罗以下五大项:
  
  第一项是阐发楼盘的地理位置。大的方面讲,就是阐发楼盘的地区历史沿革,地区特性(商业中心、工业中心、学院社区等);理解地区交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);大众配套设备(水、电煤等市政配套;公园、黉舍、病院、影剧院商业中心、超市、宾馆、藏书楼、体育场馆、集贸市场、出名餐馆等糊口配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的巨细外形,所处位置,它的东西南北的邻人是谁?它的收支门路如何?能否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不成别离的关键因素,它的好坏与否,常常决议了楼盘的大部分代价。
  
  第二项是阐发产物。这是楼盘市凋的主体部门,重点在于理解楼盘的地盘、总建面积,产品类别与计划,建筑设计与表面,总建套数与房型,面积、格式配比,修建用材,公共设施和施工进度……等等。阐发产物是了解楼盘的根底,只要当真阐发产物,才气准确掌握因而而发生的各种变革。产物身分中有一出格项目,虽不是产物自己,但却是产物的主要组成,它就是我们常说的公司的构成,即知道楼盘的投资、设想、建立和物业管理等次要事项的负担公司是谁?他们的天分如何?相互间是如何协作的?……,从而评价楼盘的资信度。
  
  第三项是分析价钱组合。即产物的单价、总价和付款方法。市场中,常常有很多价钱方面的促销活动,但万变不离其宗,其终极归结于价钱组合的三个方面。分析价钱组合并理解其使用战略是市场调查最吸引人的处所。
  
  第四项是理解告白战略。告白战略是指告白的次要诉求点,媒体挑选,告白密度和施行结果等等。
  
  第五项是贩卖施行。这是最枢纽的处所,一方面是指销售点的挑选,职员的设置,业务施行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所承受?吸引客户最主要的处所是什么?购房客户群有什么特性……,所有的这一切都是市场调查所该当理解的。其中的贩卖情况是个果,其他几个方面都是因,理解因果,阐发其中的启事,是单个楼盘,也是全部市调事情的局部内在。
  
  二、线和面——地区市场
  
  对单个楼盘的细致理解以后,能够动手地区市场的查询拜访与阐发。地区市场的查询拜访与阐发,次要包罗区域分析、地区产物和需求特性这三个方面。
  
  1、区域分析
  
  区域分析是指在特定地区中,对影响房地产市场的交通路线、地区特性和发展规划这三方面身分的综合分析。区分于单个楼盘的地理位置阐发,在详细阐发中,区域分析更偏重于团体的阐发和宏观评价。如上海虹桥开发区的兴起,经由过程区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
  
  2、地区产物
  
  地区产物次要包罗理解和阐发在某个特定的地区范围内,楼盘的总量、种别、位置、散布、单价散布、总价构造、各种营销伎俩的市场反应和市场空白点的捕获等等。阐发地区产物关键在于当真研讨地区产物的共同性与特异点,以及它们市场反应强弱的启事。如某区域的楼盘,在各人都是室第,都是一样的价钱,都是一样的品格的状况下,其中的一个卖得相称好,这就是地区产物该当出力阐发的处所。
  
  3、需求特性
  
  需求特性是指地区人口数量和密度,生齿构造和家庭范围,购买力程度,客户的需求构造与特性,人口素质和风俗癖好……,需求特性是从客户的角度对产物的一种审阅,掌握需求特性是不竭立异的动力与源泉。
  
  地区市场的阐发是成立在单个楼盘的细致市场调查根底之上的。要写好地区市场分析陈述,起首该当具体查询拜访该地区某一单个楼盘,然后以这个楼盘地点的街道为延长区,将全部街道的所有楼盘查询拜访认真。最初,则以这一街道为基准,别离具体查询拜访周边的各条街道的楼盘状况……,由此从点到线,从线到面,不竭的比力、阐发,归纳和总结,地区市场的情况便会洞若观火。
  
  三、体——宏观情况
  
  对点、线、面的掌握是市场调查的主体,但不是局部,只要对体(宏观情况)的深入了解,才能够将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观情况)包罗政治社会、经济发展、行政法规、国际情况等各方面的身分。
  
  1、政治社会
  
  政治社会是指国度运作体系体例、政治安宁情况、社会治安水平,房地产投资和城市化历程等各个方面的状况。政治不变是社会发展的基石,分析房地产市场,不能无视政治身分。
  
  2、经济身分
  
  经济身分是所有房地产宏观身分中,对公司和个人最为闪现,最为间接的身分。它包罗国度的经济发展情况,财政收支与物价,人口数量与消耗,居民收入与储备……等各类身分。
  
  3、行政法规
  
  行政法规次要包罗地盘轨制、住房轨制、税收政策、都会发展战略、城市规划和特别政策等各项内容。
  
  4、国际情况
  
  国际间经济、军事、政治等情况如何,对房地产的影响不容忽视。2008年金融危急、2011年欧债危急就或多或少地影响我国房地产市场。
  
  总之,点、面(线)、体组成了房地产市场调查根本框架,它的举一反三则是房地产市场深化研讨的有效途径,只要当真地停止市场调查,科学的停止阐发收拾整顿,我们才能够成为真正的市场专家。
  
  房地产市场调研业务流程
  
  1、调研轨制
  
  (1)、逐日例会轨制:当日事当日毕,当日查询拜访当日研讨,每晚举办小组例会,由项目负责人主持。
  
  (2)、调研日志轨制:逐日例会以后构成笔墨结论(要点),指定专人录入手提电脑,并以电子邮件发送到公司研讨部。
  
  (3)、昼考夜谈:白日室外实地考查,早晨室内访谈,以最松散的工夫完成调研。
  
  2、调研流程
  
  调研的根本行动可分为以下几个步调:
  
  (1)、前期根本筹办。获得企业与项目的布景资料,并经由过程各类信息渠道停止行业、地区(都会)、企业的信息搜集与阐发。
  
  (2)、组建项目团队,停止职员合作,制定调研方案,与客户相同联系。向客户方提交包罗项目、企业、市场和相干行业的资料信息清单和访谈工具清单。
  
  (3)、进入项目现场,用1天阁下工夫快速对企业与项目停止大略的摸底,与客户相同,明白焦点成绩,调解调研方案。
  
  (4)、查询拜访。成文资料、访谈与实地考查相结合,逐日小结,构成阐发要点与成绩要点。
  
  (5)、研讨。小组内部交换,与客户高层司理交换,进一步明白调研结论。
  
  (6)、弥补调研。
  
  (7)、撰写调研陈述。
  
  3、调研根本内容
  
  (1)、地区(城市经济、交通、贸易、生齿、消耗文明)
  
  (2)、行业(房地产范围、程度、范例、品级条理、次要品牌的营销特性,房地产产业链的发育形态,代办署理、媒体、告白、计划设想等)
  
  (3)、市场(消费者、竞争者)
  
  (4)、项目(区位、地块、计划、设想,目的市场细分,营销战略,同类项目胜利与失利个案阐发)
  
  (5)、企业(企业资本与才能,重点是与项目相干的人、财、物等资源配置)
  
  4、调研方案
  
  (1)、调研目标
  
  (2)、调研范畴
  
  (3)、调研重点
  
  (4)、调研大纲
  
  (5)、需求客户供给的成文资料、访谈目的与考查目的地
  
  (6)、调研工夫、所在与职员(包罗需求客户供给的职员共同)
  
  5、调研陈述的主要内容
  
  (1)、市场及行业开展态势评价
  
  (2)、企业才能及开辟意向评价
  
  (3)、项目时机与可行性评价
  
  (4)、相干行业相干成绩评价
  
  6、调研事情文档
  
  (1)、调研大纲(动身前的开端大纲)
  
  (2)、调研事情详细方案(与客户协商后提出)
  
  (3)、调研资料清单(对客户提出要求)
  
  (4)、调研成绩目次(对本人提出成绩)
  
  (5)、调研日志和例会记要
  
  (6)、阶段性小结和评价陈述
  
  (7)、给研讨部的信息资料目次 

上一篇:没有了
下一篇:没有了
www.649,net
澳门新葡亰